Con el deseo que le
sirva de utilidad a continuación datos importantes para la compra y venta de
Inmuebles.
Requisitos para la Compra y Venta de
Inmuebles / Declaración Sucesoral y Vivienda Principal
Luego de acordado el
precio entre comprador y vendedor la Venta del Inmueble cumple con dos Etapas a
saber:
La Opción de compra-venta establece las
condiciones de la operación, esto es: descripción del inmueble, precio, forma
de pago, plazo para la protocolización del documento definitivo de venta, monto
de la garantía entregada para asegurar la operación, y las penalidades
correspondientes en caso de incumplimiento.
La Protocolización del documento definitivo
de compra-venta, presentado al Registro Inmobiliario correspondiente con los
recaudos que señalamos a continuación.
A) REQUISITOS PARA VENDER UN INMUEBLE,
DOCUMENTOS A PRESENTAR ANTE EL REGISTRO PÚBLICO:
Para vender un
inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de
acuerdo a la ubicación del inmueble, conjuntamente con el documento de venta
redactado y visado por abogado, los siguientes recaudos:
1- Copia de la Cédula
de Identidad de los otorgantes: La Cédula debe estar vigente y la copia legible
(Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)
2- Registro de
Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe
presentarse original y copia.
3- Ficha Catastral: Se
obtiene en la Oficina de Catastro de la Alcaldía correspondiente según la
ubicación del inmueble. (Si la Cuenta esta a nombre de una persona diferente al
propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
4- Solvencia del
Derecho de Frente: Se obtiene en la Alcaldía correspondiente, previo pago de
los impuestos municipales, más una tasa que cobran por la emisión de la
Solvencia.
5- Solvencia de Agua
del inmueble: Se tramita ante Hidrocentro. (Si se trata de un apartamento,
previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
6- Registro de
Vivienda Principal: Se obtiene en el SENIAT.
7- En caso de no tener
registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente
al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla
emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos a
la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
8- Pago de los
Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario,
en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
9- Pago de Impuesto
Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la
operación inmobiliaria.
10- Si la propiedad
está en un conjunto cerrado u edificio, solvencia de condominio u/o consejo
comunal
11- En caso de ser una
persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas
de actualización de la compañía, y copia de la Cédula de Identidad del
representante legal.
12- Planos de
distribución inmueble, así como de aguas y electricidad (solicitado por muchos
bancos para el crédito)
13- Certificación de
gravámen emitida por el Registro la cual deberá ser solicitada antes de la
firma opción compra-venta puesto tiene una validez de 30 días hábiles
(solicitada para créditos o Faov).
14- Tradición Legal
(cuando la soliciten)
15- Si el inmueble
pertenece a una Sucesión presentar el rif y documento sucesoral.
De Interés:
Los gastos ocasionados
con motivo de la compra-venta del inmueble, inclusive Honorarios de abogado por
la redacción de los documentos de Opción de compra y Venta, corresponden al
Comprador (Numerales 8 y 9). En estos gastos se incluye la Certificación de
Gravámenes que exija la entidad bancaria, en caso de tramitación de créditos
hipotecarios.
Los recaudos señalados
en los Numerales 3, 4, 5, 6, 7, corresponden al Propietario del inmueble
Los recaudos señalados
en los Numerales 1 y 2, deben ser presentados por ambas partes.
RECOMENDACIONES:
Al Propietario:
Una vez tomada la
decisión de vender y gestionar la venta de su propiedad, es recomendable
comenzar la tramitación de la documentación necesaria para protocolizar, ya que
en algunas Alcaldías y Registros la tramitación demora cierto tiempo, y el no
estar preparado le puede trabar una posibilidad de venta.
Si está dejando a
alguna persona encargada para la venta de su propiedad es aconsejable otorgar
un poder indicando que sólo será hasta la firma de Opción compra-venta y usted
debe acudir para la firma definitiva, aparte de ahorrase tiempo en las
tramitaciones legales, tiene la garantía de que, en la firma definitiva usted
estará presente para velar por los buenos terminos de la negociación, al menos
que por motivos ajenos a su voluntad no pueda estar presente para la firma y
protocolización definitiva, y el poder sea otorgado para toda la negociación.
Al Comprador.
Una vez tomada la
desición de compra de la propiedad, antes de comenzar con la tramitación parar
suscribir la Opción de compra-venta, recomendamos revisar en la Oficina de
Registro Inmobiliario correspondiente el documento de venta, de manera de
comprobar si el inmueble esta libre de gravámen (embargo, prohibición de
enajenar y gravar).
Recuerde que si la
compra es por medio de LPH o Crédito el avalúo corre por su cuenta.
Asesorarse en su banco
los documentos a consignar para usar Créditos para obtención de viviendas, asi
como los que se correspondan con su línea e ingresos.
B) REQUISITOS PARA COMPRAR UN INMUEBLE
Para comprar un
inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de
acuerdo a la ubicación del inmueble, conjuntamente con el documento de venta
redactado y visado por abogado, los siguientes recaudos:
1- Copia de la Cédula
de Identidad de los otorgantes: La Cédula debe estar vigente y la copia legible
(Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)
2- Registro de
Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe
presentarse original y copia.
3- Pago de los
Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario,
en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
4- Pago de Impuesto
Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la
operación inmobiliaria.
5- En caso de ser una
persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas
de actualización de la compañía, y copia de la Cédula de Identidad del
representante legal.
6- En Caso de ser
Extranjero: ( lo invito a leer interesante recomendaciones aqui: Inversión
Extranjera en Venezuela )
Si es a titulo
personal debe poseer Visa de Residente vigente, cédula y
rif, en caso contrario Visa de
Transeúnte Inversionista para comprar a nombre de la sociedad civil o mercantil debidamente registrada en el país, si hay mas requisitos
dependerá de la "política" de cada Notaría Pública y/o Registro
Inmobiliario.
C) Requisitos para Optar por Crédito
Hipotecario / LPH (FAOV)
Antecedentes
Jurídicos:
Copia de la cédula de identidad del
Solicitante, Co-solicitante y Vendedor (legible).
En caso de ser extranjero, deberá haber
adquirido legalmente la residencia. (visa junto a los otros recaudos: Cédula y
RIF)
Copia de la cédula de identidad de los
representantes de la empresa cuando el vendedor es Persona Jurídica.
Copia del RIF de la empresa (aplica cuando
los ingresos del Solicitante y/o Co-solicitante provienen de una empresa propia
o para el vendedor Persona Jurídica).
Acta de matrimonio o constancia de
concubinato.
Acta de divorcio (si fuera el caso).
Declaración jurada de no poseer vivienda.
Documento poder registrado (en caso de la
existencia de apoderado).
Copia del documento constitutivo de la
empresa (aplica cuando los ingresos del Solicitante y/o Co-solicitante
provienen de una empresa propia o para el vendedor Persona Jurídica).
Constancia de la ONIDEX o presentar Partida
de Nacimiento de los hijos venezolanos (en caso de ser extranjero).
Antecedentes
Económicos:
Estar afiliado al Fondo de Ahorro
Obligatorio para la Vivienda (FAOV), con estado activo y solvente. El aporte
debe ser como mínimo doce (12) meses.
Constancia vigente y/o Estados de Cuenta
del Aporte a la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.
Referencias Bancarias de cuentas y/o
tarjetas de crédito con sus respectivos estados de cuenta de los últimos tres
(03) meses (trabajadores independientes 6 meses).
Original de la constancia de trabajo (no
mayor a 30 días). Certificación de ingresos firmado por un contador publico y
visada (para los trabajadores independientes) que analice un lapso mínimo de
seis (6) meses.
Copia de los tres (3) últimos recibos de
pago.
Antecedentes
Financieros:
Copia de la última declaración de ISRL (en
caso de no declarar, presentar constancia de no contribuyente en formato
emitido por la institución).
Copia de las tres (03) últimas
declaraciones de ISRL (en caso de que los ingresos del solicitante provengan de
una empresa propia).
Balance Personal del Solicitud,
Co-solicitante o Mancomunado según sea el caso suscrito por un CPC (aplica a
créditos mayores de 4800 UT).
Balance General y Estados de Ganancias y
Pérdidas de los dos (2) últimos ejercicios económicos firmados por un Contador
Publico Colegiado. (En caso que los ingresos del Solicitante provengan de una
empresa propia).
Información Interna:
(BANCO)
Planilla de solicitud
de crédito debidamente llenada y firmada por el Solicitante y Co-solicitante.
Garantías Otorgadas:
Planilla de Solicitud de Seguro de Vida
debidamente firmada.
Planilla de Solicitud de Seguro de Incendio
y Terremoto, debidamente firmada.
Copia del Documento de Propiedad del
Inmueble a adquirir debidamente registrado.
Certificación de Gravámenes de los últimos
diez (10) años, expedida en los treinta (30) días anteriores a la Solicitud de
Crédito.
Copia del Documento de Condominio (para
Apto) y de Parcelamiento (para casa).
Original del Documento Opción Compra-Venta,
con un plazo de noventa (90) días mas treinta (30) días de prorroga y suscrita
en un plazo no mayor a 7 días de la fecha de solicitud del préstamo.
Permiso de habitabilidad si el inmueble es
nuevo.
Fotografías del Inmueble (mínimo 6 fotos).
Borrador del Documento de liberación de
Hipoteca (si el inmueble a adquirir esta hipotecado).
Cláusula de Liberación de INAVI (si
aplica).
Fotocopia de la Ficha Catastral. (Emitida
por la Alcaldía).
Si el inmueble a adquirir pertenece a un
menor de edad presentar Autorización Judicial que faculte a su representante a
firmar el documento de Venta.
En caso de que el Vendedor sea Persona
Jurídica presentar Acta de Junta, donde se autoriza a alguno de sus miembros a
vender el Inmueble (si así lo señalan los estatutos de la empresa).
Planilla y solvencia Sucesoral (cuando el
inmueble a adquirir provenga de una herencia).
Original de liberación de Retracto Legal,
en caso de existir esta Cláusula en el Documento de Propiedad.
Para ampliar la
información te sugiero que visites los siguientes documentos :
Créditos Hipotecarios
Créditos Bancarios (requisitos)
Requisitos para
adquisición de vivienda principal:
Seleccionar previamente la casa o
apartamento que se desea habitar, ésta puede ser nueva o del mercado
secundario.
Solicitar al operador financiero calificado
el otorgamiento del crédito a largo plazo, incluyendo subsidio (en caso que
aplique) y presentar los recaudos correspondientes.
El operador financiero revisa dichos
recaudos, realiza el avalúo del inmueble seleccionado, determina el subsidio a
aplicar, de acuerdo a los ingresos familiares, y calcula el monto del crédito.
Luego el operador financiero tramita ante
el Banavih la solicitud de los recursos FAOV (crédito) y FASP (subsidio), con
los cuales se puede comprar la vivienda seleccionada.
Requisitos para
autoconstrucción de vivienda principal:
Ser venezolano. En caso de ser extranjero,
deberá haber adquirido legalmente la residencia.
Ser propietario o copropietario del terreno
objeto de financiamiento.
En caso de no ser propietario deberá estar
autorizado por el dueño para la constitución de la hipoteca de primer grado.
Ser cotizante activo y solvente del Fondo
de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) o del Fondo de Ahorro Voluntario
para la VIvienda (FAVV).
El solicitante no debe poseer vivienda
principal.
Requisitos para
mejoras de vivienda principal:
Ser
venezolano. En caso de ser extranjero, deberá haber adquirido legalmente la
residencia.
Ser propietario o copropietario de la
vivienda objeto de financiamiento.
En caso de no ser propietario deberá estar
autorizado por el dueño para la constitución de la hipoteca de primer grado.
Ser cotizante activo y solvente del Fondo
de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) o del Fondo de Ahorro Voluntario
para la VIvienda (FAVV).
Para este tipo de financiamiento se
requiere el Certificado de Inscripción de Vivienda Principal emitido por el
ente de la Administración Pública con competencia para llevar dicho registro.
El inmueble debe estar ubicado en zona
urbana o rural que cumpla con la respectiva permisología.
Requisitos para
ampliación de vivienda principal:
Ser venezolano. En caso de ser extranjero,
deberá haber adquirido legalmente la residencia.
Ser propietario o copropietario de la
vivienda objeto de financiamiento.
En caso de no ser propietario deberá estar
autorizado por el dueño para la constitución de la hipoteca de primer grado.
Ser cotizante activo y solvente del Fondo
de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) o del Fondo de Ahorro Voluntario
para la VIvienda (FAVV).
Para este tipo de financiamiento se requiere
el Certificado de Inscripción de Vivienda Principal emitido por el ente de la
Administración Pública con competencia para llevar dicho registro.
El inmueble debe estar ubicado en zona
urbana o rural que cumpla con la respectiva permisología.
¿COMO SE HACE LA DECLARACIÓN SUCESORAL ?
La sucesión en
Venezuela se puede conceptualizar, como una forma de adquirir la propiedad, ya
que ésta pasa del causante a los herederos, quienes se hacen sus propietarios.
CONSIDERACIONES DE
INTERÉS:
1- La apertura de la
sucesión se hace en el momento de la muerte, y en el último domicilio del
cujus.
2- La declaración
sucesoral debe hacerse ante el SENIAT, dentro de los 180 días hábiles, después
de producido el fallecimiento del causante.
3- La vivienda que
haya servido de asiento permanente al hogar del causante y se trasmita con
estos fines a sus herederos no paga el impuesto susesoral. (la vivienda
principal).
4- La prescripción del
impuesto sucesoral opera a los seis años de fallecimiento del causante.
5- Para poder enajenar
(vender) un bien mueble o inmueble dejado por el causante, necesariamente debe
hacerse la declaración sucesoral.
6- Cuando al momento
de realizar la declaración del impuesto, por alguna razón no se incluyeron
todos los bienes del causante, pueden hacerse declaraciones sustitutivas o
complementarias según sea el caso.
7- Para poder realizar
la declaración del impuesto, se debe sacar el RIF sucesoral para el cual se
necesitan los RIF personales de todos los herederos.
8- A mayor patrimonio
mayor carga impositiva.
9- Las uniones de
hecho (concubinato) crea derechos hereditarios.
10- Cuando se habla de
cónyuge, se habla siempre del último y no se hace referencia a uniones
anteriores.
11- La apertura de la
sucesión se hace en el momento y en el lugar del último domicilio del de cujus.
12- Los herederos
pueden aceptar la herencia a beneficio de inventario o de forma pura y simple.
13- El cónyuge además
de heredar igual proporción que un hijo, es propietario de la mitad de los
bienes si esta casado en comunidad de gananciales, dichos bienes no forman
parte del caudal hereditario.
REQUISITOS NECESARIOS
PARA REALIZAR LA DECLARACIÓN SUCESORAL.
Todos los recaudos
deben ser presentados en original y dos copias
1- Registro de
información fiscal (RIF) Sucesoral.
2- Planilla del pago
del impuesto.
3- Fotocopia de la
cédula de identidad y del carnet del inpreabogado del abogado asistente.
4- Acta de defunción
del causante.
5- Acta de matrimonio
o sentencia por un tribunal de la relación concubinario.
6- Sentencia de
divorcio.
7- Partida de
nacimiento.
8- Fotocopia de la
cédula de identidad del causante.
9- Fotocopia de la
cédula de identidad de los herederos.
10- Documentos o
títulos de propiedad de los bienes.
11- Registro de
vivienda principal o constancia de residencia, a nombre de alguno de los
herederos.
12- Registro mercantil
y balance general (a la fecha de fallecimiento), de la empresa, firmado por un
contador público en caso de declarar acciones.
13- Comprobantes o
facturas de los pasivos del causante para la fecha de fallecimiento.
14- En caso de cuentas
bancarias deberá presentar certificación bancaria con corte de cuenta a la
fecha de fallecimiento del causante.
15- Certificación
expedida en papel de seguridad, debidamente visado por un contador público
colegiado, donde se determine el valor venal de las acciones emitidas por entes
públicos o por sociedades mercantiles.
16- En caso de incluir
heredero por representación de un familiar premuerto, deberá anexar fotocopia
de la parida de nacimiento y de defunción de este.
Otros trámites:
¿COMO HAGO LA DECLARACIÓN DE VIVIENDA
PRINCIPAL?
EL REGISTRO DE
VIVIENDA PRINCIPAL SE TRAMITA ANTE LAS OFICINAS DEL SENIAT SEGÚN LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE Y PUEDE SER
AGILIZADO POR:
1- Apoderado con copia
del poder y copia de la cédula de identidad
2- Persona autorizada
y fotocopia de cédula de identidad
3- El propietario del
inmueble
RECAUDOS PARA REGISTRAR UNA VIVIENDA
PRINCIPAL
1- Copia de la cédula
de Identidad de todos los propietarios
2- Copia del registro
único de información fiscal (RIF) actualizado de todos los propietarios.
3- Copia del documento
de propiedad del inmueble, debidamente registrado.
4- Timbres fiscales
(0,02 U.T.)
5- Autorización y
copia de cédula del autorizado ( caso que aplique)
6- Carpeta de fibra
marrón tamaño oficio con gancho.
EN CASO DE PROPIETARIOS MENORES DE EDAD
1- Copia de partida de
nacimiento en caso de menor de edad
2- Copia del RIF del
menor de edad en caso de que posea cédula
3- Copia del RIF
actualizado del representante legal
4- Documento que
certifique la representación legal
EN CASO DE TITULO SUPLETORIO
1- Copia de titulo
supletorio debidamente registrado
2- Copia del documento
de terreno registrado
EN CASO DE MATRIMONIO
1- Copia de acta de
matrimonio o certificado de concubinato
EN CASO DE DIVORCIO
1- Copia de sentencia
de divorcio o carta de disolución de concubinato
2- Caso de liquidación
de comunidad conyugal registrada
CASO DE SUCESIÓN
1- Copia de la
declaración sucesoral y solvencia.
RECAUDOS PARA ANULACIÓN DEL REGISTRO DE
VIVIENDA PRINCIPAL
EN CASO DE DIVORCIO
1- Copia sentencia de
divorcio
2- Copia de
liquidación de comunidad conyugal registrada
EN CASO DE
FALLECIMIENTO
1- Copia de la
declaración sucesoral y solvencia.
EN CASO DE DESASTRE
NATURAL
1- Informe del cuerpo
de bomberos
2- Certificación de la
alcaldía correspondiente.
CAMBIO DE DOMICILIO
1- Original del
registro de vivienda principal que se va a anular o copia certificada
POR VENTA DE INMUEBLE
1- Copia de documentos
de venta del inmueble registrado.
DONDE SE REALIZA EL
TRAMITE
1- Oficina del SENIAT
según ubicación del inmueble.
No hay comentarios:
Publicar un comentario